多地取消房贷利率下限，提前还贷现象升温

随着各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低，首套房或二套房贷款利率也多数进入“3时代”。相比之下，此前购房客户的存量房贷利率仍维持在4%以上，这一差距的扩大使得部分购房客户开始考虑“提前还贷”。

据《证券日报》记者从北京地区多家银行了解到的信息，目前提前还贷的客户较多，办理提前还房贷业务需要提前一个月进行预约。这一现象的背后，是多重因素的综合作用。

首先，自5月17日多项支持房地产重磅政策发布以来，多地纷纷出台落实细则，房贷利率水平持续下行。贝壳研究院的监测数据显示，5月份百城首套主流房贷款利率平均为3.45%，较4月份下降12个基点；二套主流房贷款利率平均为3.9%，较4月份下降26个基点。这一趋势使得新发放房贷利率与存量房贷利率之间的差距进一步扩大。

其次，存量房贷利率普遍高于居民理财的投资收益率，这也是推动提前还贷的重要因素之一。在房贷新政落地前，今年居民提前还贷行为就已明显增多。根据国泰君安证券研报数据，自2024年2月份以来，居民早偿率指数加速上行，4月份达到37%的历史高位（刨除2023年10月份的技术性调整）。

在此背景下，关于调降存量房贷利率的呼声也日渐高涨。业内人士认为，存量房贷利率有望迎来下调。东方金诚首席宏观分析师王青表示，考虑到新发放房贷利率的持续下行以及其他各类市场利率的下降，新一轮存量房贷利率下调的必要性在上升。

然而，存量房贷利率下调对银行的影响也需要关注。南开大学金融发展研究院院长田利辉指出，短期内可能会减少银行的利息收入，影响银行的利润水平。但从长期来看，较低的利率有助于刺激房地产市场，增加贷款需求，从而对银行业务产生正面影响。

为了应对提前还贷和存量房贷利率下调带来的挑战，银行可以考虑对存量房贷利率实行差异化管理，为不同客户群体提供更加个性化的利率调整方案。同时，银行还可以考虑推出新的贷款产品或服务，如固定利率贷款、利率互换等，帮助客户替换现有贷款结构并对冲利率风险。